Nasi prawnicy zajmują się:
- formułowaniem i negocjowania postanowień umownych,
- kontrolą umów zawieranych z konsumentami pod względem zgodności z prawem klauzul,
- analizą umów pod kątem ewentualnych źródeł odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera wynikających na przykład z wad prawnych czy nieterminowego wykonania zobowiązania,
- unieważnianiem umów deweloperskich zawierających klauzule abuzywne (niedozwolone).
Co to jest umowa deweloperska?
Choć trudno to sobie obecnie wyobrazić, prawna ochrona kupującego lokal pod pojęciem umowy deweloperskiej, pojawiła się w polskim systemie prawnym dopiero w Ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Nowe przepisy zwane potocznie ustawą deweloperską były prawdziwym przełomem wprowadzającym szereg wcześniej niespotykanych rozwiązań i uregulowań, w znacznie lepszym stopniu chroniącymi prawa nabywcy, kupującego i inwestora. Przede wszystkim ustawa definiuje kim jest deweloper i kim jest nabywca lokalu, a także określa ich prawa i obowiązki, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich oraz zasady postępowania ze środkami pieniężnymi nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.
W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania i sprzedaży mieszkania na rzecz konsumenta w zamian za zapłatę ceny. Umowa deweloperska w myśl ustawy musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska reguluje ważne kwestie związane z tym:
- w jaki sposób będzie prowadzona inwestycja,
- jak będą wyglądały budynek oraz lokal oraz
- określa prawa i obowiązki nabywcy oraz dewelopera.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Artykuł 22 Ustawy deweloperskiej szczegółowo określa, co musi zawierać umowa deweloperska. Jej najważniejsze elementy to:
- określenie stron umowy,
- opis przedmiotu umowy,
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia konkretnego lokalu i przeniesienia praw własności na nabywcę
- wskazanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości,
- cena nieruchomości,
- miejsce i data podpisania umowy,
- informacja o nieruchomości (działce), na której dokonywana jest inwestycja,
- wypis cech nabywanego mieszkania lub domu,
- informacja o usytuowaniu lokalu w budynku,
- opis powierzchni oraz układu pomieszczeń,
- określenie sposobu, w jaki dokonuje się pomiaru powierzchni,
- określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych,
- numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał,
- wysokość kosztów oraz termin ich spłaty przez nabywcę,
- informacja na temat rachunku powierniczego,
- wskazanie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu wpłaconych środków,
- określenie wysokości odsetek i kar umownych,
- oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego,
- termin i sposób przekazania przez dewelopera informacji o odbiorze lokalu,
- zgody bankowe i zgody wierzycieli.
Środki ochrony nabywców w umowie deweloperskiej
Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej skuteczna ochrona interesów klientów była bardzo trudna, co w praktyce oznaczało utratę pokaźnych sum wpłacanych w postaci zaliczek na budowane mieszkanie. Ustawa deweloperska wymusiła na deweloperach konieczność wprowadzenia środków ochrony nabywców, którego najważniejszym elementem jest posiadanie otwartego bądź zamkniętego rachunku powierniczego.
1. Dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej „mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”.
Rachunek powierniczy polega na zamrożeniu przez bank wpłacanych przez nabywcę pieniędzy i wypłacaniu ich na rzecz dewelopera pod pewnymi warunkami, na przykład dopiero w momencie zamknięcia kolejnych etapów inwestycji. W niektórych umowach deweloperskich istnieją uregulowania zezwalające na przekazanie pieniędzy na rzecz dewelopera dopiero w momencie przeniesienia własności mieszkania lub domu na nabywcę.
W praktyce stosowane są następujące rodzaje rachunków powierniczych:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – najczęściej spotykany,
- otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową – gwarantuje natychmiastowy zwrot pieniędzy z banku w przypadku upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy, bez konieczności walki o pieniądze na drodze sądowej,
- otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją ubezpieczeniową – działa podobnie jak rachunek z gwarancją bankową, ale gwarantem zwrotu pieniędzy nie jest bank, a firma ubezpieczeniowa biorąca na siebie wypłatę należności w przypadku niepowodzenia inwestycji,
- zamknięty rachunek powierniczy – najbezpieczniejszy dla klienta, w którym wypłata deweloperowi wszystkich środków następuje dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę
Umowę deweloperską należy traktować jako całość i zdecydowanie doradzamy, aby jej treść była skonsultowana z doświadczonym w tej materii prawnikiem. Oto lista zagadnień, na które warto zwrócić szczególną uwagę:
1. Zabezpieczenie środków - rodzaj rachunku powierniczego
Rachunek powierniczy jest gwarantowanym przez Ustawę deweloperską zabezpieczeniem na wypadek niepowodzenia inwestycji, nierzetelności dewelopera lub jego bankructwa. Każdy rodzaj rachunku powierniczego ma swoje zalety i wady, które powinny być rozważone przed podpisaniem umowy.
2. Harmonogram płatności
Zgodnie z regulacjami zawartymi w Ustawie deweloperskiej, deweloper zobowiązany jest do podzielenia inwestycji na co najmniej 4 etapy, przy czym koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25% ani niższy niż 10% kosztów całej inwestycji. Z ustalonym w umowie deweloperskiej podziałem inwestycji na etapy powiązane są harmonogram płatności rat nabywcy na rachunek powierniczy oraz od harmonogramu wypłat z rachunku powierniczego na rzecz dewelopera po zakończeniu danego etapu budowy. Warto upewnić się, że deweloper będzie zainteresowany szybkim przekazaniem inwestycji klientowi i usunięciem wszystkich zgłoszonych usterek. W interesie klienta jest więc taki harmonogram, zgodnie z którym ostatnia, istotna rata płatności, na przykład 10-20% ceny lokalu, nabywca będzie mógł zapłacić dopiero po podpisaniu umowy przenoszącej własność albo przynajmniej jakiś czas po odbiorze technicznym.
3. Termin odbioru technicznego
Warto upewnić się, że zapisy umowy deweloperskiej będą wymuszały na deweloperze sprawne przedstawieniu lokalu do odbioru technicznego. W praktyce określenie terminu odbioru podawane jest zwykle mało precyzyjnie, na przykład „po zakończeniu prac budowlanych” albo nawet gdy termin jest ustalony, deweloper nie ponosi żadnych konsekwencji za opóźnienia w przedstawieniu lokalu do odbioru.
Aby zapobiec takim sytuacjom, warto precyzyjnie określić w umowie deweloperskiej datę odbioru technicznego i zapisać karę umowną na wypadek opóźnienia.
4. Prawo odstąpienia od umowy
Ustawa deweloperska określa zamkniętą listę sytuacji, w których nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. Sytuacje te związane są z uchybieniami ze strony dewelopera.
1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:
1) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, októrych mowa w art. 22;
2) jeżeli informacje zawarte wumowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2;
3) jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
A co jeśli z przyczyn losowych lub z powodu nieuzyskania kredytu hipotecznego w banku klient chciałby odstąpić od umowy? Warto na tę okazję zabezpieczyć się umieszczając w umowie zapis gwarantujący prawo do odstąpienia klienta od umowy w określonych sytuacjach, na przykład w przypadku wspomnianego nieuzyskania kredytu hipotecznego w banku.
5. Sposób pomiaru powierzchni lokalu
Ustawa deweloperska jasno wskazuje na konieczność określenia w umowie deweloperskiej metrażu lokalu oraz sposobu dokonania pomiarów.
1. Umowa deweloperska zawiera w szczególności:
(...)
6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
(...)
14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
(...)
Zasadniczo stosowane są dwie normy pomiaru powierzchni: starsza – PN -70/B-02365 oraz nowsza PN-ISO 9836:1997. Różnice wartości powierzchni lokali uzyskane przy zastosowaniu obu norm wynikają z różnych kryteriów pomiaru.
Norma starsza (PN -70/B-02365) przewiduje następujące zasady pomiaru:
- pomiar dokonywany jest metr nad podłogą, w lokalu w stanie surowym (bez tynków i okładzin);
- wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1m2 dolicza się do powierzchni mieszkania;
- powierzchni zewnętrznych nie zamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (tarasy, balkony, itp.) nie wlicza się do powierzchni mieszkania;
- pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1m2 potrąca się z powierzchni mieszkania;
- powierzchnię pomieszczeń o wysokości powyżej 2,20 m uwzględnia się w 100%, od wysokości 1,40 m do 2,20 m uwzględnia się w 50%, a powierzchnię pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni mieszkania;
- wszystkich pomiarów należy dokonywać z dokładnością do 0,1m2.
Norma nowsza (PN-ISO 9836:1997) określa następujące zasady obliczania powierzchni:
- pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi, w stanie całkowicie wykończonym;
- nie dolicza się wnęk w ścianach powyżej 0,1m2;
- powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron dostępne z danego pomieszczenia (balkony, tarasy, itp.) dolicza się do powierzchni mieszkania, wskazując oddzielnie powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy, galerie) i powierzchnie nakryte (loggie, ganki, werandy);
- pilastrów i innych występów ściennych o powierzchni powyżej 0,1m2 nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia;
- w mieszkaniach ze skośnym sufitem powierzchnie liczy się w całości, łącznie z powierzchnią podłogi, przy czym część o wysokości 1,9m i więcej jest uwzględniana w ramach powierzchni, natomiast cześć pomieszczenia o wysokości poniżej 1,9 m może być zaliczona jedynie do powierzchni pomocniczej;
- pomiarów dokonuje się z dokładnością do 0,01 m2;”
Pomiary dokonane zgodnie z nowszą normą są korzystniejsze dla kupujących, a zgodnie ze starszą dla dewelopera. Warto na to zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy, a następnie sprawdzić, czy przekazany po zakończeniu inwestycji lokal jest zgodny z umową.
6. Faktyczny metraż lokalu
W momencie podpisywania umowy deweloperskiej zapisy umowne odnoszą się do projektowanej powierzchni lokalu i jego składowych. W praktyce ostateczny metraż może się różnić nawet o kilka procent proc. W konsekwencji klient może być zmuszony do dopłaty nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, jeśli umowa przewidywała rozliczenie różnic.
Prezes UOKiK zaleca, aby w umowie deweloperskiej znalazła się odpowiednia klauzula stanowiąca o różnicach w metrażu. Klauzule taka określałaby zasady dopłat w przypadku wystąpienia niewielkich różnic (poniżej 2%) oraz możliwości odstąpienia klienta od umowy, gdyby różnice były większe.
Warto również pamiętać o określeniu w umowie dokładnych powierzchni wszystkich powierzchni każdego pomieszczenia.
Koszt analizy prawnej umowy deweloperskiej
Ze względu na indywidualny charakter niemal każdej sprawy dotyczącej analizy umowy deweloperskiej, honorarium za usługi adwokatów z Kancelarii GPKA w Łodzi jest ustalane zawsze indywidualnie z klientem.
Minimalne stawki adwokata reguluje rozporządzenie Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.